上海市中心小户型一房难求 地段越好小户型越少|人行

作者:上海建筑防水有限公司  来源:www.yxjzfs.com   发布时间:2015-11-14 10:53:05
上海市<a href="http://www.luotian.in" target="_blank">中心</a>小户型一房难求 地段越好小户型越少

  据东方网10月22日消息:今年4月e7a7b9c1d9282082b7e4fd026109e095外环内有过开盘和加推的50个楼盘当中,仅有18个楼盘有90平方米以下“中小套型住宅”,且7个位于宝山中外环间

  “不好意思,我们这里的小户型已经卖光了。”普陀内环内一处楼盘,销售人员气地解释。

  7f7692aeed1e1d5c1d2143b34f5f1523现场咨询,有2c50fb01fe659b26f727fcace42d2ab3有90平方米以内的二房出售。销售人员告之,今年5月,该楼盘曾推出一批100平方米以下的小户型,结果迅速卖空;现在,售楼处只有两三种房型,但面积都在140平方米以上。

  这个景,在走访中已经e9c59d3699670a0d21e6d44c5da3ea2c个案。如果楼盘开盘在两个月以上,又位于上海还不错的地段,那它的小户型房源,多半已经售空;者,根本没有小户型房源。

  事实上,在我们收集数据的外环内50个楼盘里,仅有18个楼盘有90平方米以下“中小套型住宅”。而这18个楼盘当中,有7个位于宝山区中环和外环之间,另外11个中,黄浦、闸北、浦东各占3个,杨浦和闵行各1个。而静安、徐汇、长宁、虹口、普陀的在售楼盘中,都没有小户型出售。

  选择这50个楼盘,我们是有标准的。它们几乎涵盖今年4月以来上海外环内有过开盘和加推的所有楼盘。换而言之,如今在上海的中心城区,小户型的一手房,几乎已经难觅踪迹。

  小户型都去哪里了?既然小户型一房难求,开发商为何不多建小户型?

  地段越好,小户型越少

  一个趋势性的现象是:越靠近市中心,小户型越少;楼盘单价越高,小户型越少。或者更简单的话来说,地段越好的地方,小户型越少。

  50个楼盘中中小户型的18个楼盘,13个位于中外环,7个6abac325d8de574bbf8c9cf51ca264d7aab5afad535cb66429fb842636e5e在传统上地段稍差些的山中外环;中环内,仅5个楼盘有中小户型推出。而从价格来看,单价在7元及以上楼盘,仅有4个有中小户型。

  传统好地段静安寺、建西路、陆嘴滨江的楼盘,不仅没有中小户型,户型起板面积都在140平方米甚至170平方米以上。“我们这个就是豪宅e46b7d3f1871aff6f4026e25f0020ffd220121a5d75148dcb7af0daa84cb6。”某楼盘的销售人员直言不讳。

  一些内中环、乃至中外环间的楼盘,也在卖所谓的“豪宅”概念。宝山接近外环的一个楼盘,全部户型均为四房。另一个外环线边上的楼盘,小户型房源极为有限,已经一抢而空,接下来推出的都是大户型。“我们小区品质高,不会做那些六七十平方米的小户型”,该楼盘销售人员说得截了当。

  就算有小户型卖的楼盘,购房者买到的小户型,也通常让人有点“胸闷”。这些楼盘,小户型都被安排在了朝向、位置、景观较差的地方;看起来,更像是开发商解决“边角料”之举。古北一楼盘,有88平方米的两房,在其之上就是178平方米的三房。从小区平面上看,两房位于小区的最边上,建筑结构奇怪。上海南站附近的一个楼盘,一期靠近沪闵高架的小户型已经全部卖完;二期不靠高架,周边环境不错,“二期全是大户型”,销售人员说。据了解,小户型被这样处置,已经成为业内一种心照不宣的通行手法。


  小户型好卖,也难卖

  撇开致力于打造“顶级豪宅”的少数楼盘不,几乎每一个有小户型的楼盘,销售人员都表示“小户型更好卖”、“小户型常抢手”、“小户型需求量大”;地段稍好一些的楼盘,因为单价高,小户型可以“控制总价”,所以更是迅速卖光。小户型好卖,是业内的共识。

  可是,为何那么好卖的小户型越来越少?甚至,不少楼盘习惯于在一期价格较低的时候推出小户型,之后不仅价格上涨,小户型也干脆都消失了?

  “其实,某种意义上来说,小户型并不好卖。”某楼盘项目负责人告诉记者。不好卖,现在价格上,卖起来“麻烦”。不止一位受访者告诉记者,小户型的购买者对价格的敏度要高于大户型的购买者。“我们二期房源的价格要比一期高,这实际上是在小区环境、装修329fb5fd9fbb3a7c40aa4f0d87bcc5f6等方面的溢价。我们观察下来,大户型的购买者经济实更强,更容易接受这样的溢价。”说白了,开发商认为,小户型的购买者更会“讨价还价”;而大户型的购买者,往往更加“爽气”,豪华装修、档a8effa3d758e13e2362dacfbd709d8db所等增值项目,更能让他们心动买单。

  不仅难卖,小户型还难造。中原地产研究部高级经理卢文曦告诉记者,小户型的建筑成本,要高于大户型。“小户型墙多管线多,公摊面积多,其实很难设计。”的确,要让小户型跟大户型保持同样的品质感,让价格敏感的消费者认为“物有所值”,相当考验开发商的设计能力。一处中环内主打”豪宅”的楼盘,为拉低“入门价”,推出一批95平方米的小三房。现场看,这一户型与同楼盘的大三房相比,的确显得狭小拥挤。

  尽管大户型“出货”略慢于小户型,但一旦成交,收益也将大于小户型。而在房价持续上涨的提下,既要做实楼盘的溢价,又要让购房能充受这溢价,大户型无疑成为开发商们的优先选择。“开发商,总是要利益最大化的。”上述楼盘项目负责人说。

  一线城市中,上海小户型比例最低

  相dfeb9c8227880f890cb9553d2894c832政策的变化,也中小户型房源占比降低的重要因素。

  易居地产研究院数据显示,在2009年至2011年,上海的新建商品住宅中,90平方米以下中小户型比例达到峰值。这正是当年“7090”政策(70%开发住宅的套型须在90平方米以下)影响的时段。此后,随着政策取消,中小户型占比一再下降。目前,供应面积和成交面积已经分别降至20%和18%。

  也有业内人士认为,中小户型房源占比降低,是受到了7481b35a6d18a69b5fbc942bbe8d3fc5购政策的影响。

  “本来可以再买一套房子,现在限购了,只能置换,总预算自然提高去买大户型了。”

  对于“好地段小户型少”的现象,则有人提出了不同解释。“同样的预算,你是买一套内环的两房呢,还是中环的三房?”卢文曦表示,随着城市发展,许多中外环、乃至外环外传统上不怎么好的地段,生活便利度已经有了很大提高;为了居住舒适,不少人会选择买得远些。“开发商在内环内,其实不太敢造小户型。”

  而另一组值得注意的数据是,与北京、广州、深圳相比,同为一线城市的上海,90平方米以下的中小户型占比,要明显偏低。同样来自易居研究院的数据显示,上海、北京、广州、深圳,今年中小户型住宅供应量占4cd55397d5b9631f2307e9aa4836458c别为20%、46%、30%和56%。这其中,北京以46%的中小户型供应,与上海形成了鲜明反差。“这是因为北京有‘自住型商品房’这一类别。”易居究院研究总监严跃进表示。

  记者查阅到,北京“自住型商品房”与经适房等保障型住房不同,没有硬性的准入门槛,户型以90平方米以下为主,价格原则比同类地段同品质商品房低30%左右。

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